대장동 공익환수 5503억 원의 상세 내역과 진실

 

대장동 개발 사업은 수천억 원의 개발 이익이 걸린 복잡한 사안이었으며, 사업의 공공성과 사익 추구에 대한 논란이 끊이지 않았습니다. 민간 특혜 의혹과 함께 대장동 공익환수 5,503억 원 주장이 엇갈리며 시민들은 진실 파악에 혼란을 겪었습니다.

 

이 글에서는 복잡했던 사업 구조 속에서 5,503억 원의 공익 환수금이 어떤 내역으로 시민들에게 돌아왔는지, 그리고 그 과정의 의미를 명확하게 분석합니다.

 

 

1. 5,503억 공익 환수의 세 가지 구성 요소 분석

대장동 공익환수 5,503억 원은 현금 형태의 배당금만이 아니었습니다. 이 금액은 당시 성남시가 별도 예산을 투입해 시민을 위해 수행해야 했던 필수적인 공공 사업 비용을 민간 사업자가 전액 부담하도록 함으로써 확보된 '시민 이익'의 총합을 의미합니다.

 

첫째, 가장 큰 비중을 차지한 것은 **제1공단 공원 조성 사업비(약 2,761억 원)**입니다. 이는 구도심의 1공단 부지를 수용하여 시민을 위한 영구적인 공원으로 만드는 사업으로, 원래 성남시의 재정으로 처리해야 할 막대한 공사비였습니다. 이를 민간 사업자가 책임지게 하면서 시 재정 부담이 획기적으로 줄어들었습니다.

 

둘째, **임대주택 부지 무상 제공(약 1,822억 원)**입니다. 개발지 내 A1 블록 임대주택 부지를 성남시에 무상으로 제공하도록 조건화하여, 시는 이 부지를 활용해 서민 및 신혼부부를 위한 저렴한 임대주택을 공급할 수 있는 기반을 마련했습니다.

 

셋째, **기반 시설 부담 비용(약 920억 원)**입니다. 서판교와 연결되는 터널 공사 및 남측 진입로 등 사업지 인근의 필수적인 광역 교통 시설 및 기반 시설을 민간이 건설하도록 강제하여, 시가 부담할 공사비를 절감했습니다.

 

요약: 5,503억 원은 공원 조성, 임대 부지 무상 제공, 기반 시설 비용 대납 등 세 가지 형태로 시민 이익을 확보한 금액입니다

2. 민간 개발을 막고 '확정 이익'을 택한 이유

대장동 개발은 초기부터 대규모 민간 특혜로 진행될 위험이 컸으며, 과거 새누리당 소속 전 국회의원 연루 로비 사건에서 보듯 민간 업자들이 수천억 원대 이익을 독식할 구조였습니다. 이에 성남시는 공익성 확보를 위해 공영 개발로 전환했습니다.

 

그러나 성남시가 1조 원이 넘는 토지 매입비와 사업 위험을 감수하며 직접 개발을 수행하는 것은 현실적으로 불가능했습니다. 따라서 성남도시개발공사가 의결권을 가진 다수 지분(50%+1주)을 갖고, 자금 조달 능력이 있는 민간 사업자들과 함께 민관합동 개발 방식을 택했습니다.

 

이때 가장 논란이 된 것이 바로 '확정 이익 환수' 방식입니다. 성남시는 총 이익의 '비율'이 아닌, 5,503억 원이라는 금액을 처음부터 확정하고 이를 최우선으로 확보하는 계약을 체결했습니다.

 

이처럼 확정 금액을 고수한 이유는, 이익 비율로 정할 경우 민간이 사업 비용을 의도적으로 부풀리거나 공직자 로비를 통해 공공의 몫을 줄이려는 시도를 사전에 봉쇄하고, 성남시가 사업의 불확실성과 손실 위험 없이 안정적으로 시민 이익을 확보하기 위함이었습니다.

 

요약: 성남시는 민간의 비용 부풀리기와 로비 위험을 차단하고 시민 이익을 안전하게 확보하기 위해 확정 금액 환수 방식을 선택했습니다.

3. 부동산 급등에 따른 초과 이익과 추가 환수 조치

대장동 사업은 인허가 진행 과정에서 예상치 못한 부동산 가격 급등을 겪었습니다. 이로 인해 민간 사업자들이 계약 시 예상했던 금액보다 훨씬 큰 초과 이익을 얻게 되었고, 이것이 후에 가장 큰 논란을 낳았습니다.

 

이에 성남시는 사업 진행 도중 인허가권을 활용하여 민간 사업자들에게 원래 계약에 없던 추가적인 부담을 지우는 행정 조치를 단행했습니다. 당시 이재명 시장은 민간 사업자들의 강한 반발에도 불구하고, 920억 원 상당의 추가 기반 시설을 민간이 부담하도록 강제했습니다. 이 조치는 결과적으로 성남시의 재정 부담을 더욱 경감시키고 시민 이익을 추가로 확보한 행위였습니다.

 

이러한 모진 외압을 견뎌내고 공영 개발을 밀어붙여 5,503억 원을 확보한 행정 사례는, 개발 이익 환수를 원하는 다른 지방자치단체에 새로운 롤 모델이 되었습니다. 개발 이익을 100% 민간에 귀속시키던 관행을 깨고, 공공성을 확보하려는 정책적 의지가 반영된 사례로 평가받습니다.

 

요약: 부동산 급등으로 초과 이익이 발생하자, 성남시는 인허가권으로 920억 원 상당의 추가 부담을 강제하여 이익을 더 확보했습니다.

[참고용 이미지]

◐ 자주 하는 질문과 답변

Q1. 5,503억 원은 현금으로 모두 환수되었나요?  A1. 아닙니다. 대부분은 성남시가 부담할 예정이던 공원 조성 및 기반 시설 공사비를 민간이 대신 부담한 금액입니다.

 

Q2. 화천대유는 이 사업에서 어떤 역할을 했나요?  A2. 화천대유는 특수 목적 법인인 성남의뜰의 자산 관리 회사(AMC) 역할을 수행한 민간 투자자 중 한 곳입니다.

 

Q3. 왜 이익 비율이 아닌 확정 금액으로 환수했나요?  A3. 비율로 정하면 민간의 비용 부풀리기와 로비 위험을 막고 성남시 이익을 안전하게 최우선으로 확보하기 위해서였습니다.

 

Q4. 대장동 사업이 공익 환수의 모범 사례로 평가받는 이유는 무엇인가요?  A4. 막대한 개발 이익이 민간에 독식되는 것을 막고, 지자체가 돈 한 푼 들이지 않고 대규모 공익 사업 비용을 확보했기 때문입니다.

 

Q5. 민간 사업자의 초과 이익 발생에 대한 반박은 무엇인가요? A5. 민간 개발을 방치했다면 5,503억 원 전부가 민간에 귀속되었을 것이기에, 일부라도 환수한 것은 잘한 행정이라는 주장입니다.

 

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