전월세 재계약 3가지 유형 차이점과 중도 해지 유의사항

집주인의 재계약 요청에 무심코 도장을 찍었다가 평생 모은 보증금을 한순간에 날리는 사고가 빈번하게 발생하고 있습니다. 내 소중한 재산을 지키기 위해 전월세 갱신 시 반드시 알아야 할 세 가지 유형과 중도 해지법을 알기 쉽게 정리해 드립니다.

 

 

1. 당신의 보증금 1억이 사라질 수 있는 이유

많은 세입자가 전월세 만기 때 "서류 정리만 새로 하자"는 집주인의 말을 호의로 받아들입니다. 하지만 아무런 전략 없이 계약서를 새로 쓰고 확정일자를 다시 받는 행위는 매우 위험할 수 있습니다.

 

기존에 유지되던 대항력의 순위가 확정일자를 새로 받은 날짜로 늦춰지기 때문입니다. 만약 그 사이 집주인이 몰래 대출을 받았다면, 내 보증금은 은행 근저당 뒤로 밀려 경매 시 한 푼도 건지지 못할 수 있습니다.

 

요약: 갱신 시 확정일자를 새로 받으면 대항력 순위가 밀려 보증금을 보호받지 못할 위험이 큽니다.

2. 법을 모르면 국가도 당신을 지켜주지 않습니다

"설마 나한테 그런 일이 생기겠어?"라고 방심하는 순간 사고는 터집니다. 실제로 60대 여성 상담자는 집주인의 권유로 계약서를 새로 썼다가, 그 사이 집주인이 빌라를 담보로 받은 대출 때문에 보증금 7,000만 원을 날렸습니다. 부동산도, 주민센터도 이 위험성을 미리 알려주지 않습니다.

 

법은 약자의 편이 아니라 '아는 자'의 편이기에, 지금 당장 내가 어떤 방식으로 계약을 연장하고 있는지 확인하지 않으면 여러분도 피해자가 될 수 있습니다.

 

요약: 무지한 재계약은 법적 보호를 어렵게 하며 실제 자산 손실로 이어지는 치명적인 결과를 초래합니다.

3. 재계약 3가지 유형, 이것만 알면 안전합니다

안전한 거주를 위해 우리가 선택할 수 있는 길은 세 가지입니다. 첫째, '계약갱신청구권'입니다. 이는 세입자의 강력한 칼로, 집주인이 거절해도 법적으로 2년을 더 살 수 있으며 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다.

 

둘째, '묵시적 갱신'입니다. 이는 세입자의 든든한 방패로, 서로 아무 말 없이 지나가면 기존 조건 그대로 연장되며 나중에 갱신청구권을 아껴둘 수 있어 최대 6년까지 거주가 가능합니다. 셋째, '합의 갱신'입니다. 이는 양날의 검으로 서로 협의하여 조건을 정하지만, 5% 상한선이 없고 중도 해지가 까다로울 수 있습니다.

 

요약: 계약갱신청구권, 묵시적 갱신, 합의 갱신 각각의 특징을 이해해야 상황에 맞는 유리한 선택이 가능합니다.

4. 중도 해지 시 '3개월의 법칙'을 기억하세요

재계약 후 사정이 생겨 이사를 가야 할 때, 유형에 따라 '복비(중개수수료)' 부담 주체가 달라집니다. 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권을 사용해 연장된 경우, 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있고 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

 

이때 중개수수료는 대법원 판결에 따라 집주인이 부담하는 것이 원칙입니다. 반면, 아무런 특약 없이 '합의 갱신'을 했다면 중도 해지가 어려울 수 있고 세입자가 복비를 물어야 하는 상황이 생기니 주의해야 합니다.

 

요약: 갱신권이나 묵시적 갱신 상태라면 3개월 전 통보로 복비 부담 없이 중도 해지가 가능합니다.

5. 지금 당장 등기부등본 '을구'를 확인하십시오

지금 즉시 계약서를 꺼내 만료일을 확인하고 달력에 표시해 두세요. 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이(2020년 12월 이전 계약은 1개월 전)에 반드시 의사를 표시해야 합니다.

 

무엇보다 재계약 도장을 찍기 전, 등기부등본 '을구'를 떼서 내가 모르는 근저당(대출)이 잡혀 있는지 확인하는 것이 필수입니다. 계약 연장 시 문구나 카톡으로 "주택임대차보호법 제6조의 3에 따른 갱신권을 행사한다"라고 명확히 남기는 것만으로도 여러분의 자산을 안전하게 지킬 수 있습니다.

 

요약: 계약 만료 전 등기부등본 확인과 갱신권 행사의 명확한 증거 남기기가 보증금 사수의 핵심입니다.

◐ 자주 하는 질문과 답변 (FAQ)

Q1. 묵시적 갱신이 되었는데 확정일자를 다시 받아야 하나요?  A1. 아니요, 기존 확정일자의 효력이 그대로 유지되므로 절대 새로 받으시면 안 됩니다.

 

Q2. 계약갱신청구권을 사용하면 무조건 5%를 올려줘야 하나요?  A2. 아닙니다, 5%는 인상할 수 있는 최대한도일 뿐이며 집주인과 협의하여 동결할 수도 있습니다.

 

Q3. 집주인이 실거주한다고 나가라는데 확인할 방법이 있나요?  A3. 이사 후 해당 주소지의 확정일자 부여 현황을 열람하여 제삼자가 들어왔는지 확인할 수 있습니다.

 

Q4. 갱신권 사용 후 중간에 나갈 때 다음 세입자를 직접 구해야 하나요?  A4. 통보 후 3개월 뒤면 계약이 해지되므로 세입자가 새 임차인을 구할 법적 의무는 없습니다.

 

Q5. 집주인이 바뀌었는데 갱신권을 새로운 주인에게 써도 되나요?  A5. 네, 새로운 집주인이 실거주 사유로 거절하지 않는 한 기존 권리를 그대로 행사할 수 있습니다.

 

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